关于《莆田市人民政府关于推进城镇低效产业用地再开发促进产业高质量发展的指导意见（试行）》的政策解读

莆田市自然资源局

一、起草背景

近年来，土地利用方式正发生根本性转变，逐步从增量扩张转变为以存量挖潜为主，有关部委也陆续出台了一系列支持政策，同时，我市一些企业经营不善，难以满足市场需求，形成“僵尸企业”，土地效益难以得到充分发挥，导致城市规划区内的低效产业用地一直未得到有效的盘活利用。因此，亟需研究制定一揽子的激励举措，调整利益分配模式，释放潜力，激发活力，有必要制定相应的再开发政策。为盘活低效产业用地，市自然资源局根据国家、省级有关法律法规及政策文件，结合我市低效产业用地的实际现状，并参考南昌、深圳等地的经验做法，起草了本《指导意见》。

二、主要内容

《指导意见》共二十条，从加强统筹引导、实行再开发用途分类管理、城镇低效产业用地再开发方式、完善项目审批、再开发实施步骤、强化工作保障等六方面提出意见。

   三、主要措施

（一）确定我市城镇低效用地再开发的基本原则和范围

实行“政府引导、规划先行，市定政策、区负主责，企业协商、依法依规，利益共享、多方共赢”的原则，强化市级统筹力度。再开发范围主要为产业用地，包括国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地，不符合安全生产和环保要求的产业用地，建筑物和构筑物存在严重安全隐患的产业用地，“退二进三”的产业用地，现状土地利用效率低的产业用地。

（二）对城镇低效用地再开发实施用途分类管理

1、对改变土地用途的，我市原来只允许对城区内产业用地按“三旧改造”进行改造，《指导意见》充分考虑园区规划提升，完善园区酒店、办公、服务等配套，允许园区内小部分符合条件的配套服务设施按“三旧”改造方式进行“工改商”，由区政府（管委会）提出改造方案并经市政府同意实施方案后，由自然资源部门按新规划用途办理用地变更有关手续，并报市政府批准。

2、对暂不改变土地用途的，经区政府（管委会）批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年。过渡期满后，自然资源部门明确项目的规划用途，报政府依法批准后，土地使用权人应当按新的规划用途完善用地手续，补交土地出让金，并办理不动产登记。

（三）明确城镇低效用地再开发方式。

1、政府收储：按照我省政策，规划为商品住宅、商住混合用地及其配套城市基础设施、公共服务设施的城镇低效用地，其土地应当由政府依法收储，涉及商品住宅应以招拍挂方式供地后进行改造，不得由原土地使用权人直接变性开发。

2、自主开发：除纳入政府收储的情形之外的城镇低效产业用地，在符合国家鼓励的现代服务业等优先发展产业定位的前提下，可由原土地使用权人按照控制性详细规划要求，选择自主进行改造实施再开发。

3、合作开发。对那些低效利用的抛荒地，鼓励原有企业继续建设厂房扩大生产或二次招商出租。因企业没有愿意继续投资建设的，允许对宗地剩余土地进行盘活合作开发；鼓励国有企业作为投资主体，采取独资、联营、入股、并购等方式参与开发。对原来投资强度低，亩均税收少的低效用地进行再开发，促进土地资源的节约集约利用。

4、鼓励集中整体开发。鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，申请集中改造开发。考虑到对边角地、夹心地等无法开发利用的土地盘活利用，《指导意见》提出再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星建设用地，可一并进行改造开发。

　（四）进一步优化完善再开发项目审批流程

1、“工改商”项目：应在符合园区提升实施规划的前提下，由各属地政府以地块控规的方式报批，确定土地用途等要求，参照“三旧”改造方式进行审批。

2、临时改变功能及“工改工”项目：一是利用现有建筑临时改变使用功能的，由项目业主将改造方案报所属开发区或区级政府，在满足房屋建筑结构、质量安全、消防要求等要求的前提下，以区级部门联审纪要及联合审批方式作为临时改变使用功能的依据。二是利用现有土地，新建或者拆除重建的，属地政府编制地块控规并按程序报批后，由各区级相关部门根据联审纪要及经图审的建施图等办理建设工程规划许可、施工许可、消防、竣工验收等手续。

（五）明确了再开发的具体实施步骤。明确了由各区政府（管委会）、开发区管委会是再开发主体，对辖区内的城镇低效产业用地进行摸底调查；编制辖区内城镇低效产业用地再开发专项规划；结合区域年度经济社会发展的要求，制订再开发年度实施计划；与再开发实施主体充分协商，选定具体项目，制订项目实施方案；项目实施后，应对项目产生的经济效益、社会效益、生态效益进行评估，形成实施评估报告。

（六）提出了强化工作保障机制。从强化组织领导、明确部门职责、强化全程监管、严格考核管理等方面来保障再开发的顺利实施。